L’investisseur immobilier devrait toujours passer du temps à rechercher les bonnes affaires. Une grande partie du travail consiste à visiter des immeubles et des terrains prêts à développer, nous confie Philippe Germain. Le fondateur de CEG Invest avoue y prendre beaucoup de plaisir. Mais encore faut-il savoir reconnaître les bonnes affaires en déterminant le potentiel d’un bien immobilier. Une analyse soigneuse est de mise, explique Philippe Germain.
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Philippe Germain explique comment trouver des biens immobiliers adaptés à l’investissement locatif
Il existe évidemment plusieurs façons de procéder pour trouver le bien immobilier adapté à son budget et à son projet d’investissement locatif. Les conseils de Philippe Germain ne constituent donc pas des règles à suivre impérativement, mais plutôt des lignes directrices, pour tous ceux qui débutent et pour qui l’aide d’un investisseur chevronné est précieuse.
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La première méthode consiste à prospecter sur les sites de petites annonces immobilières. On peut d’ailleurs programmer des alertes, ce qui facilite la tâche, nous confie Philippe Germain. L’important est d’utiliser un filtre suffisamment précis pour ne pas perdre son temps en visites inutiles, et de cibler des biens qui correspondent, du moins en partie, à l’immeuble recherché. Philippe Germain conseille à l’investisseur débutant de faire une liste précise de ses critères de choix.
Mais on peut aussi se simplifier la tâche en tissant des liens avec des agents immobiliers, afin que ces derniers proposent des visites en avant-première, lorsqu’ils rentrent en portefeuille un bien correspondant. C’est une tactique qu’utilise Philippe Germain. Le fondateur de CEG Invest a noué de nombreux partenariats au fil des années et il met un point d’honneur à toujours être averti en premier des opportunités, grâce à ses contacts.
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L’investisseur débutant peut aussi participer à une levée de fonds dans le cadre d’un programme immobilier, comme Philippe Germain en mène avec sa société CEG Invest. Les biens sont sélectionnés avec soin et se distinguent par leur potentiel de valorisation. Les levées de fonds sont sécurisées, car supervisées par l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers de la province ou autres régulateurs internationaux dépendant de la région géographique du projet.
Comment aiguiser son sens de l’analyse immobilière : les explications de Philippe Germain
Même si on a quelques connaissances dans le domaine du bâtiment, on n’a pas forcément les compétences pour pratiquer l’analyse immobilière. L’objectif, rappelle Philippe Germain, est de trouver des biens qui ont un fort potentiel de valorisation et qui vont générer suffisamment de cash flow pour rembourser le prêt tout en dégageant un surplus de revenu. Le fondateur de CEG Invest conseille aux investisseurs de voir grand et d’oublier les appartements ou les maisons individuelles. Mieux vaut se tourner, selon Philippe Germain, vers un immeuble permettant de réaliser plusieurs appartements.
L’investisseur doit aiguiser son regard et affûter ses analyses au fil des visites. Il ne faut donc pas hésiter à visiter beaucoup de biens immobiliers, explique Philippe Germain. Cela prend du temps, certes, mais c’est formateur. Au fil des visites, on décèle les défauts, mais aussi les potentialités. Le regard découvre par exemple un appartement trop grand qu’on pourra aisément couper en deux, pour multiplier les gains et mieux rentabiliser les travaux.
L’analyse du potentiel d’un bien immobilier comprend aussi un examen du quartier, avec ses infrastructures, sa population, ses perspectives de développement économique. Philippe Germain et CEG Invest ont par exemple identifié à Beacon, aux Etats-Unis, une zone à fort potentiel, pour y développer deux projets immobiliers, Edgewater et River Creek.
Pour autant, l’investisseur immobilier n’a pas forcément besoin d’être un spécialiste : Philippe Germain conseille de miser sur les partenariats et de se faire accompagner par des professionnels du bâtiment et des professionnels de l’investissement. Une autre alternative consiste évidemment à participer à un projet de grande ampleur, comme ceux que mène CEG Invest. Les levées de fonds sont sécurisées par l’action de supervision de l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers ou autres régulateurs internationaux dépendant de la région géographique du projet.
Philippe Germain met l’analyse financière au service de l’investissement immobilier
L’investisseur doit aussi savoir estimer la rentabilité de son projet. Cette estimation peut ensuite être affinée avec l’aide de professionnels de la finance. Mais un investisseur chevronné comme Philippe Germain sait immédiatement si un bien a des chances d’être rentable ou pas. Question d’expérience ! De mathématique, et de comprendre la situation économique de la région, les chiffres ne trompent pas, s’il y a un manque important de logement, c’est très clair qu’il y a une opportunité.
Il convient, confie le fondateur de CEG Invest, d’utiliser l’effet de levier du crédit. Les revenus issus de la location des appartements doivent couvrir les mensualités du prêt, mais aussi dégager le revenu souhaité par l’investisseur. Un plan financier précis doit toujours être présenté à la banque à l’appui de la demande de prêt, selon Philippe Germain. Il faut prendre en compte les éventuelles vacances locatives, les frais de rénovation et les coûts de gestion ou d’entretien. L’investisseur devrait toujours jeter un regard critique sur son projet, tout comme l’investisseur en bourse scrute les bilans des entreprises sur lesquelles il mise.
L’analyse peut porter aussi bien sur l’achat en direct d’un immeuble locatif que sur une levée de fonds immobilière. La fiabilité de la société qui mène l’opération doit être passée au crible. L’action de l’AMF Québec et autres régulateurs facilite la mission des investisseurs, en favorisant la transparence des transactions financières.
En assumant un rôle de régulateur et de superviseur, l’AMF Québec contribue à atténuer les risques liés aux opérations d’investissement. L’Autorité des Marchés financiers permet de renforcer la confiance des investisseurs. Le marché de l’immobilier est encore fortement impacté par les conséquences de la pandémie et la crise financière consécutive. Il est temps, selon Philippe Germain, de reprendre confiance, et l’AMF Québec a un rôle central à jouer.
D’ailleurs, d’autres provinces du Canada envisagent de s’inspirer de l’action de l’AMF Québec. Une telle institution existe également dans d’autres pays, par exemple en France, où l’AMF est connue comme le “gendarme de la bourse”.