Comment rédiger un contrat de bail commercial ?

On parle de bail commercial quand un local est mis en location pour des fins commerciales. Le contrat de bail commercial peut être verbal ou écrit contrairement au bail professionnel qui est uniquement écrit.

Les parties contractantes d’un bail commercial peuvent choisir de recourir à un professionnel pour la rédaction de leur contrat ou elles peuvent le faire elles-mêmes. Ce faisant, voici les principaux composants d’un contrat de bail commercial.

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Les identités et adresses du bailleur et du locataire

L’objet du bail commercial étant déjà connu d’office, il n’est plus nécessaire de le mentionner sur votre contrat de bail. Ainsi, vous pouvez commencer par rédiger votre contrat de bail commercial en mettant les identités et les adresses des deux parties contractantes l’une après l’autre.

La désignation, les équipements et la destination du local

Après avoir parlé des deux parties contractantes du bail commercial, vous parlez ensuite du local à louer. Là, il est question de décrire le local tout en mentionnant le type d’activité qui y sera exercée.

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La désignation du local

Décrivez le local mis sous bail en indiquant les informations suivantes :

• sa surface ;
• le nombre de pièces qu’il contient ;
• son adresse précise ;
• s’il s’agit d’un local à étage ;
• s’il possède de parking, etc.

N’oubliez pas de mentionner dans votre contrat toutes les informations nécessaires liées au local mis en bail à des fins commerciales. Si le local comporte ou pas de pièces affectées à un usage d’habitation, il faudra également en faire mention.

Il est aussi important d’indiquer dans le contrat de bail commercial si le local fait partie ou non d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Si ce fut le cas, il faudra écrire le numéro du lot, suivi d’une copie du règlement de copropriété. Cet aspect devra être communiqué à l’avance au preneur de local.

Après la description du local, réservez une partie au preneur pour qu’il déclare avoir connaissance du local et l’accepte dans l’état dans lequel cela se trouve.

Les équipements des locaux

Vous mentionnez à ce niveau, ce dont est équipé le local à louer. Il s’agit plus précisément d’indiquer le type de chauffage et le type d’eau chaude. Est-ce que ces équipements sont individuels ou collectifs ? Vous pouvez aussi faire part de tout autre équipement dont dispose le local que vous jugez nécessaire de mentionner.

La destination du local

Votre contrat de bail commercial doit mentionner le type d’activité commerciale auquel sera destiné le local mis en bail. Vous pouvez aussi profiter pour mentionner les types d’activités à ne pas exercer dans le local.

De même, vous pouvez aussi indiquer les conditions sur lesquelles le locataire peut pratiquer d’autres activités en dehors de celles mentionnées dans le contrat de bail.

La durée du contrat

Pour rappel, la durée minimum d’un contrat de bail est de 9 ans. Toutefois, les deux parties contractantes peuvent décider d’aller au-delà de cette durée. Elles devront donc le mentionner au cours de la rédaction du contrat.

Aussi, doivent figurer dans cette partie les conditions de résiliation du contrat de bail avant ou après terme du contrat. À défaut, vous pouvez carrément créer un point qui sera destiné au mode de résiliation du bail.

Le montant du loyer ainsi que ses charges

Vous indiquez dans cette partie de votre contrat de bail commercial, le montant du loyer à payer par le locataire. Vous devez également y mentionner la périodicité de paiement, le type de paiement et le lieu de paiement.

S’il y a lieu d’un dépôt de garantie, il faut le mentionner avec la somme versée. Dans le cas où il y a assujettissement du loyer à la TVA, il faut également l’indiquer.

La révision du loyer et le renouvellement du bail

Lors de la rédaction de votre contrat de bail, vous pouvez consacrer un point au mode de révision du loyer. N’oubliez pas aussi de mentionner les clauses du renouvellement de votre contrat de bail.

Autres composants d’un contrat de bail commercial

Notez qu’il n’y a pas une manière standard de rédiger un contrat de bail commercial, d’autant plus qu’il peut être verbal. Ainsi, après ces points essentiels mentionnés ci-dessus, vous pouvez choisir de compléter avec les rubriques suivantes :

• les assurances ;
• les responsabilités et recours ;
• la clause résolutoire ;
• la non-concurrence ;
• l’entretien, les travaux et les réparations.

La liste n’est pas exhaustive. Tout dépendra en effet du type de local, de l’intensité des activités qui devront y être menées et bien d’autres critères.

Les obligations du bailleur et du locataire en matière d’entretien et de réparations

Les obligations du bailleur et du locataire en matière d’entretien et de réparations

Le contrat de bail commercial doit aussi préciser les obligations du bailleur et celles du locataire, notamment en ce qui concerne l’entretien et les réparations. Effectivement, la loi prévoit que le locataire est tenu d’entretenir le local loué ainsi que ses équipements. Il devra donc s’assurer que ces derniers sont maintenus en bon état de fonctionnement tout au long de la durée du contrat.

Quant au bailleur, il devra garantir un logement conforme aux normes légales pour être habité ou exploité par le locataire. Le propriétaire doit aussi veiller à effectuer toutes les grosses réparations dans les meilleurs délais, même si elles n’étaient pas mentionnées lorsqu’il a fait visiter son bien.

Vous devez connaître leurs obligations respectives quant à l’entretien courant des biens immobiliers mis à disposition. Par exemple, concernant certains travaux d’aménagement, cela peut revenir soit au propriétaire, soit au locataire, selon leur nature (travaux structurels ou non).

En revanche, lorsque des travaux plus importants doivent être réalisés, comme une toiture abîmée ou une fuite d’eau importante dans la canalisation principale conduisant à un engorgement responsable sur plusieurs parties communes nécessitant le désengorgement des canalisations principales rapidement, c’est généralement plutôt au propriétaire qu’en incombe la charge financière, mais cela peut varier selon ce qui aura été défini contractuellement entre les deux parties.

Il est primordial qu’un état des lieux très précis soit réalisé à la signature du bail afin de définir l’ensemble des éléments qui pourraient donner lieu à une réparation ou un remplacement dans le futur. Le bailleur et le locataire doivent aussi se mettre d’accord sur les clauses afférentes aux travaux, notamment leur nature, leur coût et les modalités de paiement. Cela permettra d’éviter tout litige éventuel entre les deux parties prenantes.

Le contrat de bail commercial doit être assez complet afin que chacun puisse savoir quelles sont ses obligations respectives quant à l’entretien et aux réparations du bien immobilier loué. Il est donc nécessaire pour chaque partie prenante d’en prendre connaissance avant la signature du contrat afin d’éviter tout malentendu ou désaccord ultérieur.

Les modalités de résiliation du contrat de bail commercial et les conséquences financières pour chaque partie

Les modalités de résiliation du contrat de bail commercial et les conséquences financières pour chaque partie

Le bail commercial est un engagement à long terme entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, il peut arriver que l’une des parties souhaite résilier le contrat avant son échéance.

Dans ce cas précis, la résiliation anticipée d’un bail commercial doit faire l’objet d’une attention particulière dans les clauses du contrat initial. Les conditions peuvent être différentes selon qu’il s’agit d’une rupture par consentement mutuel ou unilatéralement décidée par l’une des parties prenantes.

Effectivement, si la résiliation est opérée de manière conjointe, cela signifie que les deux parties ont accepté cette issue sans difficulté excessive ni contrainte majeure. Dans ce cas-là, il faudra prévoir une date effective ainsi que le remboursement des loyers versés en trop.

Si au contraire c’est une décision prise uniquement par l’un des contractants (le bailleur ou le locataire), celui-ci devra notifier à sa partie adverse son souhait de mettre fin au contrat avec un préavis réglementaire qui varie suivant les situations (par exemple, on ne donnera pas forcément autant aux autres locataires commerciaux du même immeuble qui continuent leur activité). Le texte doit donc stipuler clairement ces modalités afin d’éviter tout litige futur.

Lorsque la résiliation se fait à l’initiative du locataire en cours de la première période triennale (c’est-à-dire avant la fin de la première période triennale), le bailleur peut réclamer une indemnité compensatoire d’un montant égal à 18 mois de loyer. En revanche, si c’est le propriétaire qui met fin au contrat, il doit alors payer au locataire une indemnité dont le montant est fixé en fonction du chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant.

Si le bien immobilier loué nécessite des travaux importants ou un ravalement de façade et que ceux-ci ne sont pas pris en compte dans les clauses du contrat initial, cela peut aussi avoir des conséquences financières pour chaque partie. Si les travaux engagés sont à la charge du bailleur mais qu’il n’a pas suscité leur réalisation dans un délai raisonnable suite aux divers avertissements notifiés par son locataire commercial, ce dernier pourra se voir autorisé à résilier sans frais supplémentaires.

En somme, la rédaction d’un contrat de bail commercial doit être précise et exhaustive afin d’éviter tout malentendu entre les deux parties prenantes. La loi encadre strictement cette pratique commerciale complexe et impose un certain nombre de dispositions légales obligatoires comme celles concernant la durée minimale (9 ans) ou encore les clauses relatives aux obligations d’entretien courant du bien immobilier mis à disposition. Les modalités liées à sa résiliation anticipée doivent aussi y figurer très clairement sous peine de contentieux financiers ultérieurs coûteux pour chacun.